Éditions Sorman

Phase 1 : Évaluation du contexte

La première phase de la réalisation d’un SDIE consiste à évaluer le contexte dans lequel vous évoluez. Il ne s’agit pas encore de se pencher sur les bâtiments en eux-mêmes, mais plutôt de comprendre les enjeux stratégiques de votre organisation. A ce stade, il est crucial, de se poser les bonnes questions :
- quels sont les objectifs sociaux de la collectivité ? Ces objectifs influenceront directement les décisions immobilières ;
- quelle est la situation financière ? Analyser les ressources disponibles est essentiel pour fixer des priorités d’investissement ;
- quels résultats ont été obtenus lors des précédents projets immobiliers ? Tirer des leçons du passé permet d’ajuster les actions futures.
Cette phase introductive, relativement rapide, permet de définir 3 à 4 objectifs clés pour la gestion de votre patrimoine, comme la réduction des consommations énergétiques ou l’adaptation des espaces aux usages futurs.

Phase 2 : Le diagnostic multidimensionnel

La deuxième phase consiste à établir un diagnostic multidimensionnel des bâtiments. Ce diagnostic doit permettre de mieux comprendre l’état général du parc immobilier sans pour autant nécessiter un audit technique approfondi pour chaque bâtiment.
- État technique : évaluer l’état des principaux composants (toiture, systèmes électriques, chauffage, etc.) afin d’identifier les éventuels besoins en investissements lourds.
- Adéquation aux usages : il est primordial de vérifier si les bâtiments sont toujours adaptés à leur usage actuel. Certains peuvent ne plus être conformes aux besoins futurs, et dans ce cas, il est souvent plus pertinent de s’en désengager.
- Analyse énergétique : mesurer les consommations énergétiques et l’impact carbone des bâtiments, éléments cruciaux dans un contexte de transition écologique.
- Environnement du bâtiment : l’environnement immédiat du bâtiment doit également être pris en compte. Par exemple, un bâtiment situé dans un quartier mal desservi par les transports en commun pourrait ne pas être viable à long terme.

Phase 3 : Élaboration des scénarios d’actions

Sur la base du diagnostic, la troisième phase consiste à élaborer plusieurs scénarios d’actions stratégiques. Pour cela, les bâtiments sont classés par profils homogènes (par exemple, bâtiments énergétiquement performants mais mal situés, bâtiments vétustes mais bien adaptés aux usages, etc.). Chaque bâtiment est évalué selon les actions possibles :
- réhabilitation pour les bâtiments nécessitant des travaux lourds ;
- cession pour ceux qui ne correspondent plus aux besoins ;
- petits travaux pour les bâtiments en bon état nécessitant de simples améliorations.
Ces scénarios sont ensuite chiffrés sur la base de ratios standards afin de comparer les coûts et les bénéfices. Plusieurs scénarios sont envisagés, et chacun est mesuré en fonction de son impact sur les objectifs (réduction des consommations, budget, etc.) pour sélectionner celui qui répond le mieux aux objectifs de la collectivité.

Phase 4 : Mise en œuvre et suivi

Une fois le scénario optimal sélectionné, la phase de mise en œuvre commence. Elle consiste à développer des plans opérationnels détaillés pour chaque action (plan de réhabilitation, plan de vente, plan de déconstruction, etc.).
Il est également crucial de mettre en place des indicateurs de suivi pour évaluer l’avancée des travaux et les résultats obtenus. Ces indicateurs incluent :
- taux de réalisation des travaux ;
- réduction des consommations énergétiques ;
- respect des budgets.




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Carole Diart le 16 octobre 2025 - n°29 de La Lettre des Services Techniques